TAŞINMAZ SİMSARLIĞI SÖZLEŞMESİNDE HAKSIZ ŞART DENETİMİ
TAŞINMAZ
SİMSARLIĞI SÖZLEŞMESİNDE
HAKSIZ
ŞART DENETİMİ
LLM. Av. Ömer Faruk İLGÜN
Ankara Barosu
SİMSARLIK
(TELLALLIK) SÖZLEŞMESİ
TANIM
Simsarlık sözleşmesi,TBK.madde
520. “Simsarlık sözleşmesi, simsarın taraflar arasında bir sözleşme kurulması
imkanının hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve bu sözleşmenin
kurulması halinde ücrete hak kazandığı sözleşmedir.”olarak ifade edilmiştir.
Simsarlık sözleşmesine
kural olarak vekalete ilişkin hükümler uygulanır.Taşınmazlar konusunda
simsarlık sözleşmesi, yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz.Geçerlilik şartı
olması nedeniyle sözleşmenin varlığı yemin,tanık vb. hiçbir şekilde
ispatlanamaz.
818 sayılı Borçlar
Kanununun 404. maddesiyle başlayan “Tellallık (Simsarlık)” şeklindeki alt
başlık, “Simsarlık Sözleşmesi” şekline dönüştürülmüştür.Simsar, ücret karşılığında
bir sözleşmenin yapılması olanağını hazırlamak ya da yapılmasına aracılık
etmekle görevlidir.
T.B.K.nu Madde 521 :
“Simsar ancak yaptığı faaliyet sonucunda sözleşme kurulursa ücrete hak
kazanır.Simsarın faaliyeti sonucunda kurulan sözleşme geciktirici koşula
bağlanmışsa ücret, koşunun gerçekleşmesi halinde ödenir.Simsarlık sözleşmesinde
simsarın yapacağı giderlerin kendisine ödeneceği kararlaştırılmışsa, simsarın
faaliyeti sözleşmenin kurulmasıyla sonuçlanmamış olsa bile giderleri ödenir.”
Simsarlık ücreti
belirlenmemiş ise tarifeye, tarife yoksa teamüle göre ücret ödenir. Simsar,
üstlendiği borcuna aykırı davranarak diğer tarafın menfaatine hareket eder veya
dürüstlük kurallarına aykırı olarak diğer taraftan ücret sözü alırsa, ücrete ve
yaptığı giderlere ilişkin haklarını kaybeder.
Taşınmaz Simsarlığının
Uygulamada Görünümü(Emlakçılık)
Türkiye uygulaması
itibariyle Tellallık (simsarlık) Sözleşmesi ile ilgili hükümler, çoğunlukla
emlakçı ile müşteri arasında
uyuşmazlıklarda tatbik alanı bulmaktadır.
Tellallık(simsarlık)sözleşmesi
ile ilgili 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun çok önemli bir
değişiklik getirmiştir.
Bu nedenle tüketici
şikayetlerinin çözümü için tellallık sözleşmesinin yasa kapsamına alınması çok
isabetli olmuştur.Simsar (Tellal) Emlakçı
ile sözleşme imzalayan tüketici artık bu düzenleme ile yaşanması
muhtemel bir çok mağduriyet bu yasa ile korunma altına alınmıştır.Bu konuda
Tüketici Mahkemelerinin verecekleri kararlarda
Kanunun ruhuna uygun olarak ve tüketiciyi koruyacak şekilde kararlar
vermesi amaçlanmaktadır.
Tellallık iki şekilde
gerçekleşebilir.Fırsat gösterme tellallığında; sözleşmenin kurulması fırsatına
ait bilginin sağlanması söz konusu olur. Aracılık etme tellallığında ise;
aracılık tellalı iki tarafı bir araya getirmek ve olası düşünce
uyuşmazlıklarını gidermek için uğraşmak zorundadır.(Turgut Uygur, Borçlar
Kanunu, Ankara
Tellallık sözleşmesi
tellal ile bu sözleşmeyi imzalayan kişi arasında karşılıklı hak ve borç doğran
bir sözleşmedir. Bu nedenle emlakçı sözleşme gereğince üzerine düşen edimleri
yerine getirdiğinde, ücrete hak kazanacaktır.Sözleşmede emlakçı ve müşterinin
her ikisinin de imzasının olması zorunlu geçerlilik şartıdır.
SÖZLEŞMENİN
UNSURLARI
Sözleşmenin tarafları
simsar ve iş sahibi olup unsurları bağımsızlık,geçicilik,yazılı şekil,aracılık
ve ücrettir.Simsar iş sahibinin çalışanı değildir.Faaliyetini bağımsız olarak
yerine getirir.Simsarlık sözleşmelerinde belirli bir süre öngörülmektedir.Süre
belirtilmemesi halinde bir tarafın diğer tarafı sonsuza dek kendisine bağlı
tutması sonucu ortaya çıkacaktır.[1]Ancak simsarlık
sözleşmesinde gerek simsarın gerekse müşterinin bu şekilde süre
belirtilmeksizin imzaladıkları sözleşme ile bağlılıkları kural olarak devam
edecektir.Bu durumda sözleşmenin bu şekilde süresiz olarak belirtilmesi her
şeyden önce Türk Medeni Kanunu hükümleri gereğince iyiniyet ve hakkın kötüye
kullanılması yasağı ile karşılaşacaktır.Bunun için sözleşmeden dönmek isteyen
tarafın sözleşmedeki makul süre geçtikten sonra sözleşmede süre belirtilmediği
bu durumun ise hakkın kötüye kullanılması ve iyiniyet kaideleri gereğirnce
sözleşme ile bağlı olmadığını ve sözleşmenin feshini isteyebilecektir.Bunun
uygulamada sıkça karşımıza çıkan bir şeklide emlakçı ile sözleşme imzalayan
müşterinin emlakçılık sözleşmesinde süre belirtilmediği durumda "emlakçıya
ihtarname çekerek sözleşme gereğince sözleşmenin ifasını öncelikle siteme ve
aracılık edimini yerine getirmesini öncelikle istemesi ve makul bir süre
vererek sözleşmeyi fesih ettiğini bildirmek" olacaktır.
Simsarlık sözleşmesinde
başlangıç tarihi belirtilip 6 ay 1 yıl gibi süreler öngörülmektedir.Uygulamada
bildirim yapılmadıkça sözleşmenin uzayacağı belirtilmektedir.Burada önemli olan
uzamanın sonsuza dek olmamasıdır.Sözleşmenin her defasında uzayacağı şeklinde
ibare varsa,bu durum genel işlem şartları
ya da haksız şart olarak değerlendirilebilecektir.[2]
Bilindiği üzere Türkiye uygulaması itibariyle Tellallık
Sözleşmesi ile ilgili hükümler, belki %90 oranında Emlakçılarla ilgili
uyuşmazlıklarda tatbik alanı bulmaktadır.Diğer bir anlatımla tellallık
sözleşmesi ile ilgili aksaklıkları, eksiklikleri ve gereksinimleri en yakından
bilen ve bunun yarar ve sıkıntılarını adeta burun buruna yaşayan meslek erbabı
emlakçılardır.[3]
Ülkemizdeki uygulamada
“taşınmaz (gayrimenkul) tellallığı”, genel olarak “emlak komisyonculuğu” olarak
adlandırılmakta; bu işi meslek edinen kişilere de “emlak komisyoncusu” ya da
kısaca “emlakçı” denilmektedir. Buna paralel olarak “gayrimenkul tellallığı
sözleşmesi”ne de, ”emlak komisyonculuğu sözleşmesi” adı verilmektedir. Esasen
“emlak komisyonculuğu” şeklindeki
isimlendirmenin, hukuk tekniği ve literatürü
açısından “taşınmaz tellallığı”nı tam anlamıyla ifade etmediği açıktır.
Çünkü tellallık ile komisyonculuk birbirinden pek çok nokta itibariyle farklı
sözleşme tipleridir. Örneğin komisyoncu, bir sözleşmeyi kendisi adına yapar;
tellallıkta ise sözleşme, tellal adına değil fakat, aracılık edilen kişiler adına yapılır. Ne var
ki bugün gelinen nokta itibariyle -yanlış da olsa- bu yaygın uygulamadan
dönülemeyeceği bir başka gerçektir. Bütün bu nedenlerle biz, yazımızda hukuki
düzenlemeye bağlı kalarak “tellallık” ve “gayrimenkul tellallığı”
kavramlarını kullanacağız; ancak “gayrimenkul
tellallığı”nı meslek olarak icra eden kişilerin, bunu “emlak komisyonculuğu”
olarak algılamasında da -konunun meslek
erbabı tarafından kolay anlaşılırlığını sağlamak açısından- bir sakınca
olmadığını düşünmekteyiz.[4]
Taşınmaz simsarlığı
sözleşmesinin yazılı yapılması geçerlilik koşuludur.(TBK.520/3)Yazılı
yapılmayan simsarlık sözleşmesi geçersiz olup bu geçersizlik hali hakim
tarafından resen dikkate alınacak bir durumdur.
Taşınmaz simsarlığı
sözleşmesinde ücretin yazılması zorunlu unsur değildir.Sözleşmede ücret
yazılmasa dahi simsar ücrete hak kazanır.Ücretin tespiti için TBK.522.
maddesine müracaat edeceğiz. TBK.nu 522. maddesine göre "Ücret,
belirlenmemişse tarifeye, tarife yoksa teamüle göre ödenir."
Yer Gösterme Belgesi
Taşınmaz simsarlığı
sözleşmesinde uygulamada en çok karşımıza çıkan şekli yer gösterme belgesidir.
Yer gösterme belgesi,sözleşmesi imzalanır iken aslında
sadece müşteri ile emlakçının sözleşmesi bulunmaktadır.Oysa TBK.nu 520/1.
maddesinde " Simsarlık sözleşmesi, simsarın taraflar arasında bir sözleşme
kurulması imkânının hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği
ve bu sözleşmenin kurulması hâlinde ücrete hak kazandığı
sözleşmedir."ifadesi yer almıştır.
Kanunun bu açık ifadesinde kural olarak emlakçının satıcı ve alıcıyı bir araya
getirmesi ve sözleşmenin kurulmasına aracılık etmesi aranmaktadır.Ancak burada
unutulmaması gereken husus müşteri ile emlakçı arasında imzalanan sözleşmede bu
durum taraflarca aksini kararlaştırabilmektedir.Bunun anlamı aslında emlakçı
ile müşteri arasında imzalanan yer gösterme sözleşmesi ile emlakçı yer
göstermesi ile gezdirdiği taşınmazın müşteri tarafından satın alınması veya
kiralanması halinde emlakçıya ücret ödeyeceğini taahhüt etmektedir.Konunun
sorunlu alanı da işte tam burada ortaya çıkmaktadır.
Kanun koyucu özellikle uygulamada bu konuda çıkan
sorunları çözmek için özellikle tüketicinin taraf olduğu taşınmaz simsarlığı
sözleşmelerini 6502 Sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun kapsamına
almıştır.
Birden çok simsar ayrı ayrı herkes kendisi için
görevlendirilmişse,müşteri bunlardan birisi ile olan ilişkisi diğerine etkili
olmaz.Bunun anlamı taşınmaz bir şekilde kiralanır veya satılır ise simsar ile
aynı yer için birden fazla farklı simsar ile sözleşme imzalanır ise her bir
emlakçı ayrı ayrı ücrete hak kazanır.Bu nedenle tüketici olan müşterinin bu
konuda çok dikkatli olması gerekir.
YARGITAY
UYGULAMASINDAN ÖRNEKLER
Emlakçı ile sözleşme imzalayan müşterinin taşınmazın
tamamının maliki olmayıp taşınmazda payı olması halinde burada taşınmazın
hissedarı imzaladığı emlakçılık sözleşmesinde taşınmazın tamamının maliki imiş
gibi simsar ücretinden sorumlu olacaktır. Yargıtay 13. Hukuk Dairesi ESAS
NO: 2013/3427 KARAR NO: 2013/9480 ve 11.4.2013 tarihli kararına göre "Dava,
tellallık ücreti alacağının tahsili yönünde yürütülen takibe vaki itirazın
iptali istemine ilişkindir. Mahkeme, davalının satışa konu taşınmazda 10/41 pay
sahibi olması nedeniyle tellallık ücretinden de hissesine düşen miktarda
sorumlu olduğu değerlendirilerek 7.804,87 TL üzerinden davanın kısmen kabulüne
karar verilmiştir. Davaya konu 7.6.2010 tarihli gayrimenkul alım satım
sözleşmesinde satıcı sıfatıyla ".. Veraseleri(K.A. ve diğerleri)"
yazılı olup, sözleşme altında da davalının inkar etmediği imzası bulunmasına,
hisseli taşınmazın tüm hissedarların katılımı ile 10.6.2010 da sözleşmede alıcı
olarak gözüken kişiye satılmasına, tellallık ücretinin sözleşmedeki satış
bedelinin %2si olduğunun kararlaştırılmasına göre, davalının tellal ücretinin,
hissesine düşen nispetinden değil tamamından sorumlu olduğu gözetilmeksizin
yazılı gerekçe ile davanın kısmen kabulüne karar verilmesi usul ve yasaya
aykırı olup hükmün bozulmasını gerektirir.
Bu durumda simsarlık sözleşmesini imzalayan hissedar
payından fazla ödediği simsarlık ücretini diğer paydaşlardan vekaletsiz iş
görme hükümlerine göre isteyebilecektir.
Emlakçı ile sözleşme imzalayan tüketici müşterinin
taşınmazın maliki olması gerekmez.Kişi kendisine ait olmayan bir taşınmaz için
emlakçı ile bir sözleşme imzaladığında emlakçı sözleşme ile borcunu ifa eder
taşınmaz kiralanır veya satılır ise bu halde sözleşmeyi imzalayan kişi bu halde
emlakçıya ücret ödemek zorundadır.
Uygulamada emlakçılar taşınmaz sahibi ile aralarında bir
yetkilendirme sözleşme olmamasına rağmen taşınmazı müşteri tüketiciye yer gösterme
sözleşmesi ile gezdirmesi halinde emlakçı bu durumda ücrete hak kazanacaktır.
Emlakçılık ücretinin tesbiti için tüketici müşteri ile
emlakçı arasında imzalanan sözleşmede kararlaştırılan bedel
önemlidir.Sözleşmede gösterilen değerden farklı bir miktar örneğin satım sözleşmesinde farklı ücret kararlaştırılsa
bile sözleşmede belirtilen değer dikkate alınacaktır.
Emlakçı ile tüketicinin imzaladığı sözleşmede ücretin
aşırı olması halinde borçlunun istemi üzerine bu ücretten hakim tarafından
indirim yapılabilir.TBK.nu madde 525'e göre
"Sözleşmede aşırı bir ücret kararlaştırılmışsa, borçlunun istemi
üzerine, bu ücret hâkim tarafından hakkaniyete uygun olarak indirilebilir."
Emlakçı, taşınmazın maliki satıcı ile taşınmazın
alıcısını bir araya getirerek emlakçılık sözleşmesi imzalamaları halinde
taşınmazın alıcısının bu taşınmazı satın almaktan vazgeçmesi halinde emlakçıya
ücret ödemek zorundadır.Bu durum tüketiciler tarafından mağduriyete neden
olunmaması için sözleşmede bu durumun açıkça belirtilmesi yararlı
olacaktır.Konuya ilişkin emsal nitelikte Yargıtay 13.Hukuk Dairesinin
2004/15671 Esas,2004/16821 Karar ve 22/11/2004 Tarihli Kararına göre
"Davacı komisyoncu,davalı alıcı ve dava dışı satıcı arasında 19/05/2001
tarihli sözleşmenin düzenlendiği,alım ve satıma ilişkin hususlar ile komisyon
bedeli ve oranın kararlaştırıldığı anlaşılmaktadır.Mahkemece BK.nun 405.maddesi
gereğince sözleşmenin kurulması halinde ancak ücrete hak kazanılacağından
bahisle davalı reddetmiştir.Hukuk sistemimizde BK.nun 19. maddesindeki buyurucu
hükümlere aykırı olmamak koşuluyla irade hürriyeti ve akit serbestisi sınırları
içinde taraflar diledikleri gibi sözleşme yapabilirler.BK.nun 405. maddesi amir
hüküm olmayıp düzenleyici hüküm mahiyetindedir.Düzenleyici hüküm ise ancak sözleşmede
aksine hüküm olmadığı taktirde uygulanabilir Oysa ki taraflar sözleşmede ücrete
ne zaman hak kazanılacağını ve cayan tarafın ne ödeyeceğini
kararlaştırmışlardır.Davacı tellal sözleşmede kararlaştırılan yükümlülüğünü
yerine getirerek davalı alıcı ile dava dışı satıcıyı bir araya getirmiş
olup,davalı taşınmazı satın almaktan vazgeçmiştir.Esasen tellallık sözleşmesi
şahsi hak doğuran sözleşme olduğundan gerek tellal gerekse diğer taraf
sözleşmede belirlenen yükümlülüklerden sorumludur.Mülkiyetin kazanılmamış
olması tellallık sözleşmesinin kişisel nitelikte olduğu olgusunu ortadan
kaldırmaz.
Tüketici ile emlakçı arasında imzalanan sözleşmede
örneğin alıcı taşınmazı satın almaktan vazgeçmesi halinde tüketicinin her iki
tarafın komisyon ücretini ödeyeceğine dair hüküm ifaya ekli cezai şart
niteliğindedir.Taraflardan biri tüketici olması halinde TBK.nu 182/son maddesi
gereğince söz konusu cezai şartın fahiş olup olmadığını mahkemece gerekir ise
resen dikkate alacaktır.Fahiş olması halinde cezai şart tenkise tabi olacaktır.
T.C.
Y A R G I
T A Y
13.HUKUK DAİRESİ
BAŞKANLIĞI
Sayı
Esas 2000
Karar 2777 2922
Taraflar arasındaki alacak davasının yapılan yargılaması
sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı
davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davalı avukatı tarafından
temyiz edilmesi üzerine, dosya incelendi gereği düşünüldü.
K
A R A R
Davacı, davalı Enver'e
ait dairenin davalı Murat'a satılması sırasında emlakçı olarak her ikisine de
hizmet ettiğini, bu amaçla yapılan sözleşmeyi davalı Selami'nin davalı Enver
vekili olarak imzaladığını satış işleminin gerçekleşmesiyle satış bedelinin %3
'ü komisyon ücretini sözleşme gereği hakettiğinin davalı Enver ve Selami'den müştereken ve
müteselsilen 124.500.000 Tl. davalı Murat'dan 124.500.000 Tl.nın yasal
faiziyle tahsilini talep etmiştir.
Davalılar davanın
reddini talep etmişlerdir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm
davalı Selami tarafından temyiz edilmiştir.
Mahkeme kararını temyiz
eden Selami Yaldız sözleşmenin tarafı değil, satıcı Enver özdemir'in vekili olarak hazır
bulunan kişidir. Her ne kadar
vekaletname yoksa da sözleşmeyi bu sıfatla imza ettiği davacı tarafından da
kabul edilmektedir. BK. 32 maddesi hükmü uyarınca mümessil tarafından diğer bir
kimse namına yapılan akdin alacak ve
borçları o kimseye intikal eder. Davalı Selami Yaldız, Enver Özdemir'e
vekaleten bu akdi imzaladığına göre bu akitten doğan borçlar Enver
Özdemir'e aittir. Vekil olarak Selami
Yaldız'ın davada sıfatı bulunmamaktadır.
Onun hakkındaki davanın reddedilmemiş olması usul ve yasaya aykırıdır.
Karar bu nedenle bozulmalıdır.
SONUÇ: Yukarıda
açıklanan nedenlerle temyiz olunan
hükmün temyiz eden davalı yararına BOZULMASINA, peşin harcın istek
halinde iadesine 3.4.2000 gününde oybirliğiyle karar verildi.
Yargıtay Hukuk Genel
Kurulunun Konuya Bakışı
Yargıtay Hukuk Genel
Kurulu 07.10.2009 gün , Esas:2009/3-392
Karar:2009/410
Taraflar arasındaki
“İtirazın İptali” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Didim
(Yenihisar) Sulh Hukuk Mahkemesince davanın kısmen kabulüne dair verilen
25.03.2008 gün ve 2007/346 E- 2008/144 K. sayılı kararın incelenmesi davacı
vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 3.Hukuk Dairesinin 28.10.2008
gün ve 2008/11249-18113 sayılı ilamı ile; (…Davacı komisyoncu dava
dilekçesinde, davacı satıcı ile 14.09.2007 tarihinde Akbük Göktepe 186 ada 2
parselin satışı için sözleşme yaptıklarını ve alıcı adına taşınmazın
intikalinin yapılmasına rağmen komisyon ücretinin ödenmediği ileri sürülerek 4
600,00 YTL için yapılan ilamsız takibe vaki haksız itirazın iptali ile takibin
devamı ve %40 icra inkâr tazminatının tahsili istenilmiştir.
Mahkemece, tapu
kaydında dayalı hissesi 1/3 olduğu gerekçesi ile davanın kısmen kabulü cihetine
gidilmiş, ayrıca davacının alacağın tamamının tahsili için yapılan takipte kötü
niyetli olduğunun kabulü ile %40 kötü niyet tazminatının tahsili cihetine
gidilmiş, hüküm, davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
BK. 404/son maddesi,
gayrimenkul tellallığı sözleşmesinin yazılı şekilde düzenlenmesini geçerlilik
şartı olarak öngörmüş olup, başkalarına ait taşınmazlar yönünden bu tür
sözleşmeler yapılamayacağına ilişkin her hangi bir yasal düzenleme yoktur.
Davada dayanılan 14.09.2007 tarihli sözleşme bu haliyle geçerlidir. Davacı, bu
sözleşmeye dayanarak davalının paydaşı olduğu taşınmazın satışı için gereken
çalışmaları yaptığına ve üçüncü şahsa satıldığına göre davacı sözleşmede
kararlaştırılan ücretten sorumludur. Mahkemenin bu hususu göz ardı ederek
davanın kısmen reddine karar vermiş olması, usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı
gerektirir.
Öte yandan, davacının
takibinde kötü niyetli olduğu kanıtlanamadığından kötü niyet tazminatı ile
sorumlu tutulmaması gerekirken, aleyhine tazminata hükmedilmiş olması da kabul
şekli itibariyle isabetsizdir.
Bu itibarla yukarıda
açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi
isabetsizdir...) gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden
yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
TEMYİZ EDEN : Davacı
vekili
HUKUK GENEL KURULU
KARARI
Hukuk Genel Kurulunca
incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve
dosyadaki kâğıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:
Dava;
Tellâliye-Komisyon ücretinden kaynaklanan alacak nedeniyle başlatılan takibe
itirazın iptali istemine ilişkindir.
Davacı, davalının dava
konusu taşınmazın üç hissedarından biri iken, dava dilekçesine ekli sunulan
14.09.2007 tarihli satış mukavelesi başlıklı komisyon sözleşmesi gereğince
alıcı İ. D.’ye satımının kararlaştırıldığını, bedelinin ödendiğini, davalının
diğer kardeşlerinden aldığı vekâletname gereğince kardeşleri adına vekâleten,
kendi adına asaleten taşınmazın tapuda devir ve teslimini yaparak satış
işlemini gerçekleştirdiğini, satış bedelinin 460.000,00 YTL olarak
kararlaştırıldığını, müvekkilinin komisyoncu sıfatı ile alım-satıma aracılık ettiğini,
14.09.2007 tarihli sözleşmede komisyon ücreti olarak her bir tarafın % 1
oranında komisyon ücreti vereceğinin kararlaştırıldığını ve imzalandığını,
müvekkilinin alıcı taraftan komisyon ücretini aldığını, davalının kendi üstüne
düşen kısmı ödememiş olması nedeniyle Didim İcra Müd. 2007/1701 sayılı
dosyasında icra takibi başlatıldığını, davalı borçlunun itirazı nedeniyle icra
takibinin durmasına karar verildiğini bildirerek; davalının itirazının
iptaline, alacağın %40’ı oranında icra-inkâr tazminatını ödemesine karar
verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı, davaya ve
takibe dayanak yapılan sözleşmenin BK. madde 404/son kapsamına uygun ve geçerli
bir gayrimenkul tellallık sözleşmesi olmadığını, bu nedenle İİK m. 50\2 ve BK.
m 73’ün uygulama alanının bulunmadığını, davacı tarafın sözünü ettiği 14.9.2007
tarihli sözleşmenin İ. D. ile davacı arasında yapılmış olan bir satış
sözleşmesi olduğunu, kendisinin sadece bu sözleşmenin bir suretini alabilmek
için bu belgeyi imzaladığını savunarak, davanın reddine icra takibine konu
miktarın % 40 dan aşağı olmamak üzere kötü niyet tazminatının davacıdan
tahsiline karar verilmesini istemiştir.
14/09/2007 tarihli
sözleşmeye göre; dava konusu taşınmazın satıcı F. K. tarafından, alıcı İ. D.’ye
460.000 TL karşılığı satışı, tarafların satış bedelinin %1’i oranında komisyon
ücreti ödemesi konusunda anlaşmaya varılmıştır. Bu belgenin içeriğinde,
sözleşmenin davalının payına hasren yapıldığı konusunda bir bilgi
bulunmamaktadır.
Tapu kaydına göre, dava
konusu taşınmazın öncesinde N. K., E. K., B. Ö. ve F. K. adlarına 1/4 paylı
müşterek mülkiyet halinde kayıtlı iken, 27/09/2007 tarihinde B. Ö., E. K., N.
K. adına vekaleten kendi adına asaleten F. K. tarafından alıcı İ. D.’ye satış
işleminin gerçekleştirildiği anlaşılmıştır.
Uyuşmazlık, taşınmazda
¼ pay sahibi olan davalının taşınmazın satışı konusundaki tellallık sözleşmesi
yaparken, sözleşmeyi kendi adına ve hesabına mı, yoksa tüm malikler adına ve
hesabına mı yapmış olduğu; dolayısı ile tellallık-komisyonculuk ücretinin kendi
payına düşen kısmından mı, yoksa ücretin tamamından mı sorumlu olduğu
noktasında toplanmaktadır.
Tellallık öyle bir
sözleşmedir ki, onunla tellaliye, ücret karşılığında bir sözleşmenin yapılması
olanağını hazırlamak ya da yapılmasına aracılık etmekle görevlidir (BK. md.
404/1). Tellallık sözleşmesinde kural olarak: vekillik kuralları uygulanır (BK.
md. 404/2). Taşınmaz mal tellallığı sözleşmesi, yazılı biçiminde yapılmadıkça
geçerli olmaz (BK md. 404/3).
Tellallık iki şekilde
gerçekleşebilir. Fırsat gösterme tellallığında; sözleşmenin kurulması fırsatına
ait bilginin sağlanması söz konusu olur. Aracılık etme tellallığında ise;
aracılık tellalı iki tarafı bir araya getirmek ve olası düşünce
uyuşmazlıklarını gidermek için uğraşmak zorundadır. (Turgut Uygur, Borçlar
Kanunu, Ankara
Yasal düzenlemede,
tellallık sözleşmesinde ücret öğesinin yanı sıra içeriği de belirlenmiştir;
diğer bir deyişle yasaca (BK. md. 404) ücret bu sözleşmenin zorunlu öğesi
olarak öngörülmüş ve konusu da bir sözleşmenin yapılması olanağını hazırlamak
ya da yapılmasına aracılık etmekle sınırlandırılmıştır. Böylece tellallık
sözleşmesi vekillik sözleşmesinin, konusu belirli ve tellallığın her zaman
ücrete hak kazandığı özel bir çeşidi olarak düzenlenmiş ve o nedenle de bu
bağlamda genel olarak vekillik sözleşmesi kurallarının uygulanması hükme
bağlanmıştır.
Yaptığı hazırlık ya da
aracılık sonucunda sözleşme meydana gelince, tellal ücrete hak kazanır (BK. md.
405/2). Sözleşme erteleyici bir koşulla yapılmışsa, tellallık ücreti, koşulun
gerçekleşmesiyle ödenmek gerekir (BK. 405/2). (Mustafa Reşit Karahasan, Türk
Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri,
Yargıtay’ın istikrar
kazanmış görüşüne göre; tellallık sözleşmesinin geçerliği için, kural olarak,
bir biçim koşuluna uymak gerekli değildir. Yalnızca taşınmaz tellallığı
sözleşmesinin yazılı biçimde yapılmazsa geçerli olmayacağı yasada açık bir
biçimde belirtilmiştir. Hal böyle olunca, başkalarına ait taşınmazlar yönünden
bu tür sözleşmeler yapılamayacağına ilişkin yasada her hangi bir kısıtlama
bulunmamaktadır. Öyle ise, tellallık sözleşmesini imzalayan satıcının malik
dahi olmasına gerek yoktur. Davada dayanılan 14.09.2007 tarihli sözleşme bu
haliyle geçerlidir.
Öte yandan, tellallık
sözleşmesi tellal ile bu sözleşmeyi imzalayan kişi arasında karşılıklı hak ve
borç doğran bir sözleşmedir. Davacı hür iradesi ile bir sözleşme düzenlemiştir.
Davalının, bu sözleşme gereğince üzerine düşen edimleri yerine getirdiği,
sözleşmeye konu olan taşınmazın makul süre içerisinde satışına aracılık ettiği
konusunda bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Bu durumda, davalı imzaladığı
sözleşme gereğince kararlaştırılan ücretten sorumludur.
Mahkemenin, bu
hususları göz ardı ederek davanın kısmen reddine karar vermiş olması, usul ve
yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir.
O halde, tarafların
karşılıklı iddia ve savunmalarına, dosyadaki tutanak ve kanıtlara, bozma
kararında açıklanan gerektirici nedenlere göre, Hukuk Genel Kurulu’nca da
benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda
direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.
S O N U Ç : Davacı
vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının Özel Dairenin bozma
kararında ve yukarıda açıklanan nedenlerden dolayı HUMK.nun 429.maddesi
gereğince BOZULMASINA, istek halinde temyiz peşin harcının geri verilmesine,
07/10/2009 gününde oybirliğiyle karar verildi.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 20.03.2013
gün, Esas: 2012/13-1038 Karar: 2013/377
Taraflar arasındaki
“itirazın iptali” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; İstanbul
6.Asliye Ticaret Mahkemesince davanın kabulüne dair verilen 10.12.2009 gün ve
2007/448 E., 2009/749 K. sayılı kararın incelenmesinin davalı vekili tarafça
istenilmesi üzerine, Yargıtay 13. Hukuk Dairesinin 23.05.2011 gün ve 2010/5697
E., 2011/7957 K. sayılı ilamı ile;
“…Davacı şirket vekili,
davalının ev satın almak için kendilerinden hizmet talep ettiğini, davalı ile
15.02.2007 tarihli alıcı/kiralayıcı temsil yetkisi sözleşmesi başlıklı
sözleşmenin imzalandığını, sözleşme gereği davalıya davaya konu taşınmazın
gösterildiğini, davalının evi beğenmesinden sonra taşınmaz maliki ile görüşerek
evin fiyatı üzerinden pazarlık yapıldığını, aradan bir hafta geçtikten sonra
davaya konu yerin bir başka emlakçı vasıtasıyla kendileri saf dışı bırakılarak davalının
eşi tarafından satın alındığını öğrendiklerini, sözleşme gereği 1 yıl içinde
davalının sihri yakınları tarafından taşınmazın alınması halinde sözleşmede
yazılı satış bedeli olan 440.000 $ %3 + KDV ödemek zorunda olmasına rağmen
ödemediğini, bu bedelin tahsili için davalı hakkında icra takibi yaptığını,
davalının itirazı üzerine takibin durduğunu belirterek haksız itirazın iptali
ile, % 40 aşağı olmamak üzere icra inkar tazminatının davalıdan tahsilini talep
etmiştir.
Davalı, davanın reddini
dilemiştir.
Mahkemece davanın
kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.
Davacı ile davalı
arasında 15.02.2007 tarihli tellallık sözleşmesi yapıldığı, bu sözleşmede
alıcının gördüğü gayrimenkulleri sözleşme tarihinden itibaren 1 yıl içerisinde
şahsı, ortağı veya çalışanı bulunduğu şirket, şirket ortakları, şirketin ortak
olduğu kuruluşlar ya da kan ve sihri hısımları satın alması halinde satış
bedeli üzerinden %3 komisyon + KDV komisyon bedeli ödeyeceğinin kararlaştırıldığı
anlaşılmaktadır. Davacı tellalın sözleşmede yazılı taşınmazı göstermesinden
sonra davalının eşi tarafından M. R. 9. Blok Kat:2, 6 no'lu bağımsız bölümün
satın alındığı ihtilafsızdır. Davacının dayandığı davalı ile yapılan 15.02.2007
tarihli Sözleşmede, aracılık hizmetine konu taşınmazın davalı dışında hangi
şahıslar tarafından alınması halinde davacının komisyon ücretine hak kazanacağı
tahdidi olarak belirlenmiş olup, eş ibaresinin yer almadığı anlaşılmaktadır.
Sözleşmede her ne kadar davalının kan ve sihri hısımları tabirine yer verilmiş
ise de, Medeni Kanunun 18. maddesinde "Eşlerden biri ile diğer eşin kan
hısımları, aynı tür ve dereceden kayın hısımları olur." denilmek suretiyle
sihri (kayın) hısımlığın tanımı yapılmış, bu tanımlama çerçevesinde eşleri
birbirine karşı sihri hısım olarak nitelendirmek mümkün değildir. Bu itibarla
davalı, taraflar arasındaki sözleşme hükümlerine göre komisyon ücretinden
sorumlu tutulamaz. Mahkemece sözleşmenin yorumunda yanılgıya düşülerek yazılı
şekilde hüküm tesisi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirir…”
gerekçesiyle ikinci
bentte açıklanan nedenlerle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden
yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
TEMYİZ EDEN : Davalı
vekili
HUKUK GENEL KURULU
KARARI
Hukuk Genel Kurulunca
incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve
dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:
Dava, İİK’nun
67.maddesine dayalı olarak açılmış olup, davalı tarafın hakkındaki icra
takibine yönelik itirazlarının iptali istemine ilişkindir.
Davacı vekili,
davalının ev satın almak için kendilerinden hizmet talep ettiğini, davalı ile
15.02.2007 tarihli alıcı/kiralayıcı temsil yetkisi sözleşmesi başlıklı
sözleşmenin imzalandığını, sözleşme gereği davalıya davaya konu taşınmazın
gösterildiğini, davalının evi beğenmesinden sonra taşınmaz maliki ile görüşerek
evin fiyatı üzerinden pazarlık yapıldığını, aradan bir hafta geçtikten sonra
davaya konu yerin bir başka emlakçı vasıtasıyla kendileri saf dışı bırakılarak
davalının eşi tarafından satın alındığını öğrendiklerini, sözleşme gereği bir
yıl içinde davalının sıhri yakınları tarafından taşınmazın alınması halinde
sözleşmede yazılı satış bedeli olan 440.000 $ %3 + KDV ödemek zorunda olmasına rağmen
ödemediğini, bu bedelin tahsili için davalı hakkında icra takibi yaptığını,
davalının itirazı üzerine takibin durduğunu belirterek haksız itirazın iptali
ile, % 40 aşağı olmamak üzere icra inkar tazminatının davalıdan tahsilini talep
ve dava etmiştir.
Davalı vekili, 2007
yılı başlarında eşi ile birlikte ev almaya karar verdiklerini, birçok emlakçı
ile görüşüp birçok eve baktıklarını, hepsiyle "yer gösterme
sözleşmesi" dedikleri sırf yer göstermek için imzalatılan sözleşmeler
imzaladıklarını, davacının kendilerine ev gösterebileceğini, ücret
almayacağını, ancak yer göstermeden önce bir kağıdı imzalamamız gerektiğini
söylediğini, 15.02.2007 tarihinde "ALICI / KİRALAYICI TEMSİL YETKİSİ
SÖZLEŞMESİ" başlıklı bir sözleşme imzaladıklarını, iki yer gösterdiklerini,
bunlardan birisinin de dava konusu ve şu an eşi tarafından satın alınan daire
olduğunu, gerek evin ücretinde gerekse komisyon ücretinde bir indirim
olmayacağının söylenmesi üzerine anlaşamadıklarını, bir hafta sonra başka bir
emlakçıdan dava konusu evi satın aldıklarını, bu emlakçıya komisyon ücreti
ödediklerini, evin satışı hususunda davacının tek yetkili olmadığını belirterek
davanın reddine karar verilmesini istemiştir.
Mahkemece, tellallık
sözleşmesine konu dairenin ilk olarak davacı tarafından davalı ve eşine
gösterildiğini, daha sonra evin dava dışı başka bir emlak komisyoncusu
aracılığıyla davalının eşi tarafından satın alındığını, böylece davalının
sözleşmeyle kararlaştırılan taahhüdüne aykırı davrandığı gerekçeleri ile
davanın kabulüne dair verilen karar; Özel Daire’ce yukarıda başlık bölümünde
aynen yer alan gerekçelerle bozulmuş; mahkemece, davalının eşinin kan veya
sıhri hısımı olmadığı, ancak eş tarafından evin satın alınması halinde
davacının öncelikle ücrete hak kazanacağı gerekçeleri ile direnme kararı
verilmiştir.
Direnme kararını,
davalı vekili temyize getirmektedir.
Açıklanan maddi olgu,
iddia ve savunma ile bozma ve direnme kararlarının kapsamları itibariyle Hukuk
Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; taraflar arasında düzenlenmiş 15.02.2007
tarihli “Tellallık Sözleşmesi” gereğince davacının komisyon almaya hak kazanıp
kazanmadığı noktasında toplanmaktadır.
Davacı emlak şirketi
ile davalı arasında 15.02.2007 tarihli düzenlenmiş, bundan sonra davalıya
sözleşmeye konu iki adet daire gösterilmiştir.
Sözleşmede, “Yukarıda
adresi bulunan gayrimenkulü/gayrimenkulleri, belirtilen tarihte satın
almak/kiralamak amacı ile gördüm. Söz konusu yeri 1 yıl içinde şahsım, ortağı
veya çalışanı bulunduğum şirket, şirket ortakları, şirketin ortak olduğu kuruluşlar
yada kan ve sıhri hısımlarım satın aldığı taktirde yukarıda yazılı satış
badelini %3+KDV'sini, kiraladığı taktirde yıllık kira bedelinin %12+KDV'sini E.
E.'ya hizmet bedeli olarak ödemeyi taahhüt ediyorum.” şartı
kararlaştırılmıştır.
Davalının eşi
tarafından U. E. Ltd. Şti. ile 22.02.2007 tarihinde düzenlenen “Emlak Komisyon
Akdi” başlıklı sözleşme düzenlenmiş, daha sonra davalının eşi tarafından davacı
tarafından davalıya gösterilen daire satın alınmış ve komisyon ücreti de U. E.
Ltd. Şti.’ne ödenmiştir.
Bunun üzerine davacı
tarafından sözleşmenin yukarıda yazılı olan madde hükmüne dayanılarak davalı
hakkında 05.04.2007 tarihinde 15.576.USD karşılığı 21.554.YTL’nin tahsili için
icra takibi başlatılmış, takibe itiraz üzerine eldeki dava açılmıştır.
Davacının dayandığı
davalı ile yapılan 15.02.2007 tarihli Sözleşmede, aracılık hizmetine konu
taşınmazın davalı dışında hangi şahıslar tarafından alınması halinde davacının
komisyon ücretine hak kazanacağı tahdidi olarak belirlenmiş olup, eş ibaresinin
yer almadığı anlaşılmaktadır.
Sözleşmede her ne kadar
davalının kan ve sıhri hısımları tabirine yer verilmiş ise de, Medeni Kanunun
18. maddesinde "Eşlerden biri ile diğer eşin kan hısımları, aynı tür ve
dereceden kayın hısımları olur." denilmek suretiyle sıhri (kayın)
hısımlığın tanımı yapılmış, bu tanımlama çerçevesinde eşleri birbirine karşı
sihri hısım olarak nitelendirmek mümkün değildir.
Esasen eşin sıhri hısım
sayılamayacağı yerel mahkeme ile özel daire arasında bir uyuşmazlık
bulunmamaktadır.
Telalık sözleşmesinin
belli muayyen ve açık olması gerekir. Taraflar arasında düzenlenen tellallık
sözleşmesinde açıkça “kan ve sıhri hısımlardan” bahsedilmiş olup, eş tarafından
gösterilen evin satın alınması durumunda tellallık ücretinin hak edileceğine
dair bir düzenleme bulunmamaktadır. Böyle bir düzenlemeye yer verilmediğine
göre yorum yolu ile de eş bu kapsam içerisine alınamaz.
Bu durumda davalı,
taraflar arasındaki sözleşme hükümlerine göre komisyon ücretinden sorumlu
tutulamaz. Mahkemece sözleşmenin yorumunda yanılgıya düşülerek yazılı şekilde
hüküm tesisi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirir.
Bu nedenle direnme
kararı bozulmalıdır.
SONUÇ: Davalı vekilinin
temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının Özel Daire bozma kararında
gösterilen nedenlerden dolayı 6217 sayılı Kanunun 30.maddesi ile 6100 sayılı
Hukuk Muhakemeleri Kanununa eklenen “ Geçici madde
Yargıtay
13 .Hukuk Dairesinin Konuya Bakışı
YARGITAY 13.
Hukuk Dairesi ESAS NO : 2013/261
KARAR NO: 2013/10885
Davacı, davalının şirket aracılığı ile taşınmaz almak
istediğini, Bilkent B,, nolu taşınmazın
davalıya gösterildikten sonra 05.01.2009 tarihli “ Gayrimenkul Görme
Formu ” imzalandığını, sözleşmeye konu taşınmazın ½ hissesi davalı ½ hissesinin
de davalının eşi Mesut Ekni tarafından 27.01.2009 tarihinde kendisinin devre
dışı bırakılarak satın alındığını,
sözleşmeden doğan 29.400,00 TL hizmet bedeli 5.292,00 TL KDV'si olmak
üzere toplam 34.692,00 TL'nin tahsili amacıyla
icra takibine geçildiğini,davalının itirazı üzerine takibin durduğunu
belirterek, davalının itirazının iptali ile takibin devamına, %40 icra inkar
tazminatının davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiştir.
Davalı, davanın reddini
dilemiştir.
Mahkemece davanın reddine ilişkin olarak
verilen hüküm, davacının temyizi üzerine Dairemizce onanmış, davacı bu kez
karar düzeltme talebinde bulunmuştur.
Davacı ile davalı arasında 05.01.2009
tarihli“ Gayrimenkul Görme Formu ” imzalandığını anlaşılmaktadır. Davacı
tellalın bu sözleşmede yazılı taşınmazı göstermesinden sonra davalının dava
konusu taşınmazı 27.01.2009 tarihinde, malikinden tapuda satın aldığı
ihtilafsızdır. Davalı taraf, davacı ile olan akdi ilişkiyi sonlandırmadan
taşınmazı satın almıştır. Tellallık
sözleşmesinde; (Gayrimenkul Görme Formunda) Yukarıdaki adresi bulunan
gayrimenkul/ gayrimenkulleri belirtilen tarihte satın almak amacı ile
gördüm.Söz konusu yeri, şahsım, ortağı veya idarecisi olduğum şirket, şirketin
ortak olduğu kuruluşlar ya da kan ve sıhri hısımlarım satın aldığı takdirde
bedelinin % 3+KDV'sini Gayrimenkul
Danışmanlık ve Pazarlama Ltd.şti'ne hizmet bedeli olarak ödemeyi taahhüt
ediyorum” hükmü tarafları bağlar. Davacının dayandığı 05.01.2009 tarihli “
Gayrimenkul Görme Formu " BK.404.
maddesindeki şartlara uygun geçerli bir tellallık sözleşmesi olup, tellal
BK.405/1. maddesi hükmüne göre ücrete hak kazanmıştır. Tellallık sözleşmesi,
tellal ile bu sözleşmeyi imzalayan kişi arasında hak ve borç doğuran bir
sözleşmedir. Öyle olunca davalı davacıya karşı sözleşme ile yükümlendiği
ücretten sorumludur. Mahkemenin, sözleşme ile sözleşmenin açık hükmünü göz ardı
ederek yazılı şekilde hüküm tesisi usul ve yasaya aykırı olup hükmün bu nedenle
bozulması gerekirken, Dairemizce sehven onandığı, bu kez yapılan inceleme ile
anlaşıldığından, davacının karar düzeltme isteminin kabulüne, Dairemize ait
17.09.2012 tarih ve 2012/16458 esas, 2012/19982 karar sayılı “onama” ilamının
kaldırılmasına, mahkemece verilen hükmün, az yukarıda açıklanan nedenlerle
bozulmasına karar vermek gerekmiştir.
SONUÇ :Yukarıdaki bentte açıklanan nedenlerle davacının karar
düzeltme talebinin kabulüne, Dairemize ait 17.09.2012 tarih ve 2012/16458 esas,
2012/19982 karar sayılı “onama” ilamının
kaldırılmasına, mahkeme kararının yukarda açıklanan gerekçelerle BOZULMASINA,
43,90 TL peşin alınan harcın istek halinde iadesine, 30.4.2013 gününde
oybirliğiyle karar verildi.
Yargıtay 13. HD 2004/15586Esas ;2005/4066
Karar
Davacı emlak
komisyoncusu olduğunu ve davalılar arasında taşınmaz alım satımına aracılık
yaptığını, davalılar tarafından imzalanan protokol başlıklı sözleşme ile
komisyon bedelinin % 4 olarak kararlaştırıldığını, ancak davalıların ücretini
ödemedikleri gibi icra takibine de haksız olarak itiraz ettiklerini belirterek
itirazın iptaline ve icra inkar tazminatına hükmedilmesini istemiştir.
Davalılar, davanın
reddini dilemiştir.
Mahkemece, davanın
kısmen kabulüne takibin 5.000.000.000 TL asıl alacak ve takip tarihinden
reeskont faizi ile devamına karar verilmiş; hüküm, taraflarca temyiz
edilmiştir.
1-Dosyadaki yazılara,
kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle
delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davacının tüm temyiz
itirazlarının reddi gerekir.
2-Davalıların temyiz
itirazlarının incelenmesinde; davacı davalılar arasında düzenlenen 8.8.2002
tarihli taşınmaz satımına ilişkin “protokol” başlıklı belgedeki “komisyon
bedeli %4 olarak belirlenmiştir” sözlerine dayanarak icra takibi ile alacak talebinde
bulunmuştur.
Tellallık sözleşmesini
düzenleyen BK.nun 404/son maddesinde gayrimenkul tellallığı sözleşmesinin
yazılı şekilde yapılmış olmadıkça muteber olmayacağı açıkça hükme bağlanmıştır.
Bu itibarla tellallık sözleşmesinin yazılı olması ve taraflarca imzalanması
şarttır. Davacının dayandığı sözleşmenin incelenmesinde sözleşmede tellal olan
davacının imzasının ve kaşesinin bulunmadığı anlaşılmaktadır. Bu durumda
taraflar arasında geçerli bir sözleşmenin kurulduğundan bahsedilemez. Bu
nedenle de davacı geçerli olmayan bu sözleşmeye dayanarak her hangi bir hak
iddiasında bulunamaz. Mahkemece değinilen bu yön gözetilerek davanın reddine
karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde kabulüne karar verilmiş olması usul
ve yasaya aykırıdır. Bozmayı gerektirir.
Yargıtay 13. HD 2003/1009 Esas ;2003/5710
Karar
Davacı, emlak
komisyonculuğu yaptığını, davalının taşınmaz almak için kendilerine
başvurduğunu ve 10.9.2000 tarihli sözleşmeyi imzalayarak bir çok taşınmaz
gösterdiklerini ve davalının bu taşınmazlardan birini satın almasına rağmen
sözleşmede öngörülen komisyon bedelini ödemediğini belirterek 3000 dolar
komisyon bedelinin faizi ile davalıdan alınmasını istemiştir.
Davalı, davacı ile imzalanan sözleşmenin geçerli
olmadığını, başka bir firma aracılığı ile taşınmaz satın aldığını belirterek
davanın reddini dilemiştir.
Mahkemece davanın kısmen kabulüne, 1.978.580.160 TL nın
dava tarihinden faizi ile davalıdan alınmasına karar verilmiş, bu hüküm davalı
tarafından temyiz edilmiştir.
Taraflar arasında yazılı tellallık sözleşmesi bulunduğu
dosyadaki belgelerden anlaşılmaktadır. Davacı BK 404 ve devamı maddelerine göre
edimini yerine getirdiğinden bahisle ücret istemiş, davalı ise taşınmazı başka
bir tellal aracılığı ile satın alıp tellallık ücretini ödediğini bildirerek
belgesini ibraz etmiştir. Tellallığın tanımını yapan BK 404 maddesi;
“Tellallık, bir akittir ki onunla tellal, ücret mukabilinde bir akdin yapılması
imkanını hazırlamaya veya akdin icrasına tavassut etmeye memur edilir. “
hükmünü getirmiş, 405.md ise; “ yaptığı hazırlık veya icra eylediği tavassut
akdin icrasına müncer olunca tellal ücrete müstehak olur” hükmünü taşır. Şu
hale göre tellalın yaptığı hazırlık ve icra eylediği tavassufu akdin icrasına
müncer olunca ücrete hak kazanır. Oysa dosyada davacının satıcı ile alıcıyı bir
araya getirip anlaştırdığına ilişkin delil bulunmamaktadır. Salt yer
göstermenin ücrete müncer olacağına ilişkin bir hüküm bulunmadığından davacıdan
bu konuda yasal delilleri sorulup sonucuna göre karar verilmesi gerekirken eksik
inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozma
nedenidir.
Yargıtay 13. HD 2004/15671 Esas ;2004/16821 Karar
Davacı, emlak
komisyoncusu olup 19.5.2001 tarihli sözleşme ile dava dışı mülk sahibine ait
dairenin davalıya satışı hususunda anlaşıldığını, ancak davalının sözleşmeye
aykırı davranarak taşınmazı satın almaktan vazgeçtiğini ve başka bir taşınmaz
satın aldığını sözleşmedeki % 6 komisyon oranına isabet eden miktarı ödemediği
gibi icra takibine de itiraz ettiğini ileri sürerek itirazın iptali ile icra
inkar tazminatının tahsilini istemiştir.
Davalı, sözleşme konusu taşınmazın askeri alanda
bulunması ve mevzuatın izin vermemesi nedeniyle satışının gerçekleşmediğini,
davacının bu satışı yapmaya yetkisinin olmadığını savunarak davanın reddini
dilemiştir.
Mahkemece, davacı tellalın yabancı uyruklu şahısların
taşınmaz edinebilmesi koşullarını ve taşınmazın bulunduğu yerin özelliğini
bildiği halde sözleşme yaptığını, hukuken engel çıkması nedeniyle satışın
yapılmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, hüküm taraflarca
temyiz edilmiştir.
1-Davalı, davacının temyiz dilekçesi üzerine kararı
temyiz etmiş, ancak kendisinden harç alınmamış, bunun üzerine davalıdan temyiz
harcının alınması için dosyanın mahalline geri çevrilmesine karar verilmiş,
mahkemece temyiz harcını yatırması için muhtara tebliğine rağmen davalının
temyiz harcını yatırmadığı anlaşılmıştır. Davalı taraf mahkemece verilen süre
içinde harç ve giderleri ödemediği için H.U.M.K.nun434/son maddesi uyarınca
davalının temyiz dilekçesinin reddine,
2-Dosyadaki yazılara,
kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle
delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davacının aşağıdaki
bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazlarının reddi gerekir.
3-Davacı komisyoncu,
davalı alıcı ve dava dışı satıcı arasında 19.5.2001 tarihli sözleşmenin
düzenlendiği, alım ve satıma ilişkin hususlar ile komisyon bedeli ve oranının
kararlaştırıldığı anlaşılmaktadır. Mahkemece B.K.nun 405.maddesi gereğince
sözleşmenin kurulması halinde ancak ücrete hak kazanılacağından bahisle davayı
reddetmiştir. Hukuk sistemimizde, B.K.nun 19.maddesindeki buyurucu hükümlere
aykırı olmamak koşuluyla irade hürriyeti ve akit serbestisi sınırları içinde
taraflar diledikleri gibi sözleşme yapabilirler. Sözleşme ilkesine egemen olan
ve öncelikle uyulması ve uygulaması gereken hükümler sırasıyla, amir hükümler
ve amir hükümlere aykırı olmamak kaydıyla tarafların kendi
kararlaştırmalarıdır. Mahkemece hükme esas alınan B.K.nun 405.maddesi amir
hüküm olmayıp, düzenleyici hüküm mahiyetindedir. Düzenleyici hüküm ise ancak
sözleşmede aksine hüküm olmadığı takdirde uygulanabilir. Oysa ki, taraflar
sözleşmede ücrete ne zaman hak kazanılacağını ve cayan tarafın ne ödeyeceğini
kararlaştırmışlardır. Davacı tellal sözleşmede kararlaştırılan yükümlülüğünü
yerine getirerek davalı alıcı ile dava dışı satıcıyı bir araya getirmiş olup,
davalı taşınmazı satın almaktan vazgeçmiştir. Her ne kadar davalı taşınmazın
askeri memnu mıntıkada bulunduğunu ve sözleşmenin bu nedenle yapıldığı anda ifa
imkansızlığı sebebiyle geçersiz olduğunu ileri sürmüş ise de, dava konusu
taşınmazın askeri yasak bölge ile güvenlik bölgesinde bulunduğuna dair dosyada
bir delil bulunmadığı gibi askeri birimden alınan 4.4.2003 tarihli karşı yazıda
2565, 2644 ve 442 sayılı yasa hükümleri mahfuz kalmak kaydıyla dava konusu
taşınmazın davalıya satılmasında askeri yönden sakınca olmadığı bildirilmiştir.
Taşınmazın bulunduğu mahal Köy Kanunu kapsamı dışında olup, davalı da bir başka
taşınmazı dava dışı Hakim Kırtıllı eliyle mülk olarak edinmiştir. Bu itibarla
olayda Tapu Kanunu hükümleri de uygulanamaz. Esasen tellallık sözleşmesi şahsi
hak doğuran sözleşme olduğundan gerek tellal gerekse diğer taraf sözleşmede
belirlenen yükümlülüklerden sorumludur. Mülkiyetin kazanılmamış olması
tellallık sözleşmesinin kişisel nitelikte olduğu olgusunu ortadan kaldırmaz.
Yukarıda açıklanan hususlar ile tüm dosya kapsamı birlikte değerlendirildiğinde
davacı tellalın edimini yerine getirdiği ve ücret hak kazandığının kabulü
gerekir. Ne var ki, sözleşmede satıştan vazgeçen tarafın iki tarafında komisyon
ücretini ödeyeceğine dair hüküm ifaya ekli cezai şart niteliğinde bulunduğundan
ve davalıda tacir bulunmadığından B.K.nun 161/son maddesi uyarınca söz konusu
cezai şartın fahiş olup olmadığının mahkemece değerlendirilerek, fahiş
olduğunun saptanması halinde tenkise tabi tutulması zorunludur. Mahkemece
değinilen bu yönler gözardı edilerek davanın reddine karar verilmiş olması usul
ve yasaya aykırıdır. Bozmayı gerektirir.
Yargıtay 13. HD 2002/9047 Esas ;2002/12046
Karar
Davacı, emlak
komisyonculuğu işi ile uğraştıklarını, davalının arsa almak için başvurduğunu,
gösterilen arsalardan 4083, 4084, 4085 adada bulunan arsaların davalının ortağı
bulunduğu A. Yapı Sanayii Ltd. Şti tarafından kat karşılığı inşaat sözleşmesi
ile alındığını, yer gösterme taahhütnamesi gereğince, gösterilen taşınmazlardan
herhangi birisinin usul, füruğ veya ortak olduğu şirket tarafından alınması
halinde taşınmazın değerinin % 2'si oranında tellallık ücreti ödeneceği
öngörüldüğünü, davalının ücreti ödemediğini bildirerek fazlaya ilişkin haklan
saklı kalmak kaydı ile 150.000.000.- TL alacağın faizi ile davalıdan alınmasını
istemiştir.
Davalı, A. Ltd Şti tarafından alınan arsalarla davacının
ilgisi olmadığını, taahhütnameye sonradan ilave yapıldığını, taahhütnamenin
akit yapma vaadi olup borç doğurmadığını bildirerek davanın reddini dilemiştir.
Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş; hüküm, davalı
tarafından temyiz edilmiştir.
Taraflar arasında duzenlenen 5.1.1995 tarihli tellallık
sözleşmesinde davalının ve davacının imzaları bulunmaktadır. Ne var ki aynı
sözleşmenin mevki durumu, özellikleri, satış bedeli başlığını taşıyan son
kısmında, "1. Osmangazi 468 ada parsel,
Yargıtay 13. HD
2002/407 Esas ;2002/6360 Karar
Özet : Taşınmaza
ilişkin bir tellallık sözleşmesi yapılabilmesi için, tellal ile bu sözleşmeyi
yapan kişinin, mutlaka taşınmazın maliki olması gerekmez. Tellallık sözleşmesi,
tellal ile bu sözleşmeyi imzalayan kişi arasında hak ve borç doğuran bir sözleşmedir.
Davacı, emlak
komisyoncusu olduğunu, davalı ile, davalının eşi Haluk'a ait dairenin satımı
konusunda dava dışı alıcı M. T’yi bir araya getirip aralarında 28.9.2000
tarihli sözleşmenin imzalanıp, tapuda işlemde yapıldığını, davalının ücretini
ödemediğini, yaptığı icra takibine de itiraz ettiğini bildirip, davalının
itirazın iptaline ve inkar tazminatına hükmedilmesini istemiştir.
Davalı, sözleşmenin geçersiz olduğunu, satışa konu
dairenin eşine ait olup, bedelin yüksek gösterildiğini bildirerek davanın
reddini savunmuştur. Mahkemece, davalının taşınmazın maliki olmadığı davacının
taşınmaz maliki ile taşınmazın satımı konusunda yapılmış sözleşmede bulunmadığı
gerekçesi ile dava red edilmiş; hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir.
Davacının dayandığı, davalı, davacı ve taşınmazı satın
alan dava dışı M. T. arasında yapılan 28.9.2000 tarihli sözleşme BK.404.
maddesindeki şartlara uygun geçerli bir tellallık sözleşmesidir. Sözleşmede
satıma konu edilen dairenin tapusu da alıcı dava dışı M.T. 11.10.2000 tarihinde
intikal ettirildiği dosya içeriği ile sabittir. Tellal sözleşme ile üstlendiği
taşınmazın satımı işini yerine getirmiştir. BK.405/1. maddesi hükmüne göre
ücrete hak kazanmıştır. Davalının satımı konu dairenin tapuda maliki olmaması
sonucu değiştirmez. Zira taşınmaza ilişkin bir tellallık sözleşmesi
yapılabilmesi için tellal ile bu sözleşmeyi yapan kişinin mutlaka taşınmazın
maliki olması gerekmez. Yasada böyle bir hüküm bulunmamaktadır. Tellallık
sözleşmesi tellal ile bu sözleşmeyi, imzalayan kişi arasında hak ve borç
doğuran bir sözleşmedir. Öyle olunca davalı davacıya karşı sözleşme ile
yükümlendiği ücretten sorumludur. Mahkemece, yukarıdaki hususlar nazara
alınarak davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde hüküm
tesisi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirir.
SONUÇ
Uygulamada emlakçı ile
yer gösterme sözleşmesi imzalayan tüketiciler çoğu zaman emlakçıya,komisyon
ücreti borçlandıklarını bilmemektedir.Bu nedenle yer gösterme sözleşmesi
imzalayan tüketici sözleşmedeki belirtilen sürede taşınmazı satın aldığı veya
kiraladığı taktirde komisyon ücreti ödemek zorundadır.Emlakçıyı aradan
çıkartarak doğrudan sözleşme imzalaması halinde komisyon bedeli ve cezai şart
ödemek zorunda kalacaktır.
Emlakçılar daha sonra yer gösterdikleri taşınmazın,
gezdirilmediği savunması ile karşılaşmamaları için mutlaka gezdirilen
taşınmazın tüm nitelikleri yazılarak gezdirildiğinin açıkça sözleşmede
belirtilmesi ve o kısmın imza altına alınması yararlı olacaktır.Yer gösterme
sözleşmesinde yer alan düzenlemeler kanunda yer alan haksız şartlar denetimine
tabi olacaktır.Yeni dönemde özellikle müşteri sözleşme hükümlerinin müzakere
edilmediği savunmasını ileri sürebilecektir.
Bu haliyle düzenlemenin
yararlı olduğunu belirterek, sektörün yeni kanuna uygun olarak sözleşme
içeriklerini düzenlemesi yararlı olacaktır.
[1] Av.Çağlar Çağlayan Taşınmaz Simsarlığı Sözleşmelerinde Yargıtay Uygulaması Ankara Barosu Dergisi 2016/1 Sayfa.443
[2] Av.Çağlar Çağlayan Taşınmaz Simsarlığı Sözleşmelerinde Yargıtay Uygulaması Ankara Barosu Dergisi 2016/1 Sayfa.443
[3] Av. Kürşat Karacabey ,Simsarlık Sözleşmesi.İnternet erişim adresi.
[4] Av. Kürşat Karacabey ,Simsarlık Sözleşmesi.
Yorumlar
Yorum Gönder